Úpravy v pronajatém bytě: Co můžete změnit a kdy si dát pozor

Plánujete si v pronajatém bytě něco opravit nebo ho dokonce přestavět? Než se pustíte do prací, je dobré vědět, co přesně už se počítá jako stavební úprava, co je ještě běžná údržba, jaká pravidla platí a kdy je nutné mít souhlas majitele. Realitní kancelář Mladá Boleslav vám přehledně vysvětlí, co mohou a nemohou nájemníci i pronajímatelé, aby se vyhnuli sporům a pokutám.

Co je běžná údržba a co už stavební úprava

Ne každá změna v bytě je stavební úpravou. Zákon rozlišuje běžnou údržbu, drobné opravy a větší zásahy do bytu – právě ty mohou vyžadovat schválení.

Běžná údržba (není třeba souhlas majitele):

·         výměna žárovek a těsnění

·         malování stěn

·         čištění odpadů

Stavební úpravy (vyžadují souhlas):

·         bourání příček, výměna oken

·         pokládka nové podlahy, zásahy do elektroinstalace

·         montáž vestavěného nábytku zasahujícího do stavby

Obecně platí, že pokud zásah mění konstrukci nebo vzhled bytu, je potřeba souhlas pronajímatele.

Co říká zákon

Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) ve svém § 2257 uvádí, že nájemce nesmí bez souhlasu provádět změny, které výrazně mění byt nebo jeho zařízení. Nájemník tedy musí:

1.   požádat o písemný souhlas

2.   popsat plánované úpravy

3.   zaplatit za úpravy, pokud není domluveno jinak

4.   uvést byt do původního stavu, pokud to majitel na konci nájmu vyžaduje

Kdy potřebujete souhlas majitele

Písemný souhlas je potřeba zejména při:

změně dispozice (např. odstranění příček)

výměně elektroinstalace, topení, vody

instalaci vestaveb zasahujících do konstrukce

změně vzhledu bytu zvenčí (okna, dveře)

Dohodu je nejlepší upravit dodatkem k nájemní smlouvě, kde bude přesně popsáno, co a jak se bude dít.

Potřebujete i stavební povolení?

Někdy nestačí jen souhlas vlastníka. U větších zásahů je třeba kontaktovat stavební úřad – někdy stačí ohlášení, jindy je potřeba stavební povolení.

Povolení je nutné, když:

se mění nosné konstrukce

se mění účel místnosti (např. byt na kancelář)

se mění vzhled zvenčí

hrozí zásah do bezpečnosti nebo statiky budovy

Pamatujte: povolení musí řešit vlastník, ne nájemce sám.

Typické spory mezi nájemcem a majitelem

Problémy často vznikají kvůli:

·         úpravám bez souhlasu

·         nejasnostem v tom, kdo platí co

·         škodám způsobeným úpravami

Zásady odpovědnosti:

bez souhlasu nese náklady i odpovědnost nájemník

se souhlasem, ale bez dohody o nákladech – nájemník platí

pokud úprava poškodí byt či dům, odpovídá ten, kdo ji provedl

Co dělat, když majitel nesouhlasí

Pokud majitel odmítne úpravu, i když je třeba (např. z hygienických nebo bezpečnostních důvodů), snažte se o domluvu. Nabídněte úhradu nákladů, dlouhodobý nájem nebo jiný kompromis. Bez písemného souhlasu ale nic neprovádějte – mohlo by to vést až k výpovědi nebo pokutě.

Jak se férově domluvit

Otevřená komunikace je základ. Vše řešte předem a písemně. Nejlepší forma je dodatek ke smlouvě, kde se domluvíte:

co se bude upravovat

kdy a jak

kdo zaplatí

kdo zodpovídá za případné vady

zda se byt po skončení nájmu vrací do původního stavu

Možná i kompenzace: Pokud úprava zvyšuje hodnotu bytu (např. nová kuchyň), lze se domluvit na snížení nájmu nebo vrácení části investice. Ale opět – vždy písemně.

V případě jakýchkoli dotazů se obraťte na realitní kancelář Mladá Boleslav.