Krocení drahého bydlení: ČNB chystá utažení hypoték, upozorňuje expert

Rok 2026 má být na realitním trhu opět rekordní. A to jak z pohledu objemu poskytnutých hypoték, tak i cen nemovitostí. Podle hypotečního specialisty Libora Ostatka z Golem finance nás čeká další výrazné zdražování bytů. Cena za metr čtvereční by se podle něj mohla dostat až k hranici 200 tisíc korun.

Silný rok pro prodávající, složitý pro kupující

Český trh s bydlením bude letos podle expertů pokračovat v růstu, který ale potěší hlavně prodávající. Kupující, zejména mladí lidé, to budou mít stále obtížnější.

„Letošek potěší prodávající. Na straně kupujících je to velmi náročný příběh a pro mladé lidi je čím dál smutnější,“ říká Libor Ostatek.

Zdražují všechny typy nemovitostí

Růst cen se netýká jen nových bytů nebo velkých měst. Zdražování je patrné napříč celým trhem – u starších bytů, panelových domů i rekreačních objektů.

„Jednoznačně budeme přepisovat rekordy. Signálem mánie je rychlý růst cen panelákových bytů. Ty jsou skutečně na vlně. A to vždycky ukazuje, že jsme v období nemovitostní mánie. Prodá se prakticky všechno.“

V Praze už cena nového bydlení přesáhla 170 tisíc korun za metr čtvereční a během letoška by se mohla přehoupnout přes hranici 200 tisíc. Ve vztahu k příjmům domácností patří Česko dlouhodobě mezi nejméně dostupné trhy v Evropě.

Tempo růstu se zpomalí, ale ceny porostou dál

V roce 2025 ceny některých nemovitostí rostly velmi rychle. Nejvýraznější zdražení zaznamenaly starší byty a panelové domy, výrazně nahoru šly i ceny pozemků.

„Starší byty loni rostly tempem skoro 20 %, panelákové byty rostly extrémně rychle, pozemky zažily 10 % růstu,“ popisuje Ostatek.

Letos by měl být růst mírnější, přesto se očekává meziroční zdražení až o 10 procent.

Hypotéky lámou rekordy hlavně kvůli výši úvěrů

Hypoteční trh má za sebou jeden z nejsilnějších roků v historii. Celkový objem poskytnutých úvěrů na bydlení, včetně refixací, dosáhl 379 miliard korun. Rekordní ale není počet hypoték – ten se dlouhodobě pohybuje kolem 100 tisíc ročně – nýbrž jejich průměrná výše.

„Objem je rekordní hlavně proto, že velmi razantně roste průměrná výše hypotéky. Dnes jsme zhruba na 4,2 milionu korun,“ vysvětluje Ostatek.

To má zásadní dopad na dostupnost bydlení. Podle údajů ČNB potřebuje domácnost na hypotéku průměrný čistý příjem přes 90 tisíc korun měsíčně. Nejhorší situace je v Praze, zatímco v některých regionech, například v Ústeckém kraji, je dostupnost úvěrů stále lepší.

Úroky by měly zůstat klidné

Pozitivní zprávou pro zájemce o bydlení je vývoj hypotečních sazeb. Banky mají dostatek peněz i zájem bojovat o klienty, takže dramatické zdražení úvěrů se neočekává.

„Nebude žádné drama. Průměrná sazba se bude pohybovat kolem 4,5 až 4,6 procenta a ve druhé polovině roku se můžeme dostat i níž,“ odhaduje Ostatek.

Na trhu se dá čekat silná konkurence mezi bankami, včetně marketingových akcí nebo zvýhodněných sazeb, například u energeticky úsporných nemovitostí.

Mzdy růst cen nestíhají

Přestože reálné mzdy postupně rostou, tempo zdražování nemovitostí je výrazně rychlejší. To dál zhoršuje dostupnost vlastního bydlení.

„Jsme v otevírajících se nůžkách. Nemovitosti rostou prakticky dvojnásobným tempem než mzdy. To je jednoduchá matematika – byt, na který jsem měl, se mi zmenšuje, nebo se mi úplně vzdaluje,“ upozorňuje Ostatek.

Vyšší ceny znamenají také nutnost větších vlastních úspor a vyšší měsíční splátky. Navíc se na trh stále přelévá odložená poptávka z let 2022 a 2023.

Návrat regulací: ČNB chystá „revival“

Jedním z klíčových témat letošního roku bude znovuzavedení regulací hypoték. Česká národní banka sice zatím neuplatňuje limity DTI a DSTI, podle Ostatka je ale jejich návrat velmi pravděpodobný.

„Letos nás určitě čeká ‚regulace revival‘. ČNB vidí, že se dostáváme do spirály růstu cen, a zapne nástroje, které má k dispozici,“ říká.

Přísnější pravidla už dopadají na investory

První krok ČNB už učinila u investičních hypoték. Od dubna se zpřísní limity, zejména u ukazatele LTV, který nově nemá přesáhnout 70 %. Současně bude u investorů omezen i ukazatel DTI, jenž nesmí být vyšší než sedminásobek ročního čistého příjmu.

Podle Ostatka to pro investory znamená zásadní změnu podmínek. „LTV problém nebude, ale DTI ano. To zásadně omezí maximální výši úvěru,“ dodává.

Krátkodobě mohou nové regulace paradoxně zájem o hypotéky ještě zvýšit, protože část lidí se bude snažit uzavřít úvěr dříve, než omezení začnou naplno platit.

V případě jakýchkoli dotazů k novým nemovitostem se obraťte na realitní kancelář Kosmonosy Radomíry Nechánské.