Změna v přístupu investorů: Nájemní bydlení v Praze zdražuje a stává se méně dostupným

Institucionální nájemní bydlení přináší vyšší komfort a jistotu, ovšem s tím přichází i vyšší ceny. V Praze se tento typ bydlení rychle rozvíjí a odborníci upozorňují, že bez stanovení pravidel může být bydlení pro běžné domácnosti čím dál méně dostupné.

Zatímco dříve se o takovém modelu hovořilo spíš jako o zajímavosti ze zahraničí, dnes už je běžnou součástí pražského trhu. Roste počet developerských projektů, které nejsou určeny k prodeji jednotlivých bytů, ale k jejich pronájmu – a to pod správou jednoho vlastníka. Realitní kancelář Nová Paka vám přináší zajímavou aktualitu.

Podle dat společnosti Savills bylo v polovině roku 2025 v Praze přes 4 500 bytů určených k profesionálnímu pronájmu. Tento počet má dále narůstat – v roce 2026 se očekává dokončení dalších 1 100 jednotek, 1 902 je již ve výstavbě a přes 3 400 bytů má jít do realizace během příštích dvou let.

„Zájem o nájemní bydlení roste, zejména o projekty v centru města. Nabízí stabilitu i možnost flexibilního prodeje po jednotkách,“ uvádí Marek Pohl ze Savills.

Praha je v popředí tohoto trendu nejen díky silné kupní síle, ale i kvůli vysoké poptávce po nájmech.

„Segment Build-to-Rent se u nás začíná etablovat a pomáhá vyplňovat mezeru, kterou na trhu dlouhodobě pozorujeme,“ říká Zdenka Klapalová z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

V hlavním městě je současně nejhorší dostupnost vlastního bydlení a největší koncentrace cizinců a mladých lidí bez závazků – právě pro ně je tento model ideální.

Zájmu dominuje zahraniční klientela

Společnost AFI, která patří k průkopníkům tohoto typu bydlení v Česku, plánuje rozšířit své portfolio až na 5 000 jednotek.

„Zaznamenáváme silný zájem jak ze strany nájemníků, tak investorů. Cizinci zvlášť oceňují kvalitu služeb a profesionalizaci trhu,“ vysvětluje Jana Domanová z AFI.

Rudolf Krain z Trigema Rental doplňuje: „V projektech jako Fragment nebo Lihovar tvoří cizinci přes 60 % klientely. Chtějí kompletně vybavené byty, silný internet, recepci i flexibilitu.“

Mimo Prahu ale zájem o tento model roste pomaleji. Důvodem je rozdíl mezi cenou bytu a náklady na jeho výstavbu. Přesto i v krajských městech začínají vznikat první projekty.

„Vidíme prostor pro růst v menších městech, kde chybí nové byty a poptávka po nájmech roste,“ uvádí Jakub Kořínek z Fondu Českého Bydlení.

Zmiňuje, že se začínají objevovat i nájmy pro rodiny. „Poptávka po větších bytech roste a stane se běžnou součástí trhu.“

Výzvy v povolování a financování

Přestože se investoři zajímají, výstavba v Česku zatím zaostává. Ve srovnání s Varšavou je Praha výrazně pomalejší. Brzdí ji především složité povolovací procesy a omezený přístup k financování.

„Stavební řízení se prodlužuje a během let 2022–2023 se kvůli útlumu v sektoru výrazně snížil počet nově zahajovaných projektů,“ říká Kořínek.

Jan Jurčíček ze Savills dodává, že problémem je také dostupnost bankovních úvěrů. „Nájemné sice generuje zajímavé výnosy, ale zároveň omezuje dostupnost pro širší veřejnost, což může být vnímáno jako riziko.“

Podle Petra Dufka z banky Creditas má sektor nájemního bydlení velký potenciál. „Mladí lidé už nevidí vlastnictví jako symbol úspěchu. Důležitější je pro ně flexibilita, kterou tento model poskytuje.“

Ceny rostou – i kvůli lepším službám

Nárůst nájemného není jen záležitostí měst se silnou regulací. Ceny rostou i v Česku, a to i u nových bytů v rukou institucionálních pronajímatelů. Důvodem je vyšší standard – nájemníci platí za služby, jako je vybavení, recepce nebo flexibilní podmínky.

Data Savills ukazují, že malé byty si cenu víceméně drží – garsonka stojí průměrně 19 900 Kč měsíčně, dvoupokojový byt 27 400 Kč. Větší jednotky ale výrazně zdražují: třípokojový byt vyjde na 43 000 Kč, čtyřpokojový dokonce až na 68 000 Kč. Tyto ceny výrazně převyšují běžný tržní průměr.

Z pohledu developera jde o prémiový produkt. Pro běžného nájemce však tento trend znamená menší dostupnost.

„Na první pohled se může zdát pozitivní, že na trh vstupují profesionální firmy. Ale pokud chybí pravidla, jako třeba delší nájemní smlouvy, vede to k růstu nájmů, ne ke zlepšení dostupnosti,“ varuje Lenka Veselá ze Sdružení nájemníků ČR.

Podle ní je současný model vhodný spíše pro mladé bez dětí. Rodiny, senioři nebo lidé s nižším příjmem často nedosáhnou na podmínky. „Mnohdy jsou vyřazeni kvůli typu příjmu nebo nižší bonitě,“ doplňuje Veselá.

Jan Milota z Platformy pro sociální bydlení upozorňuje, že stát reaguje pomalu. „Pokud se nájemní bydlení stane čistě investičním produktem, doplatí na to ti nejzranitelnější,“ říká. Podle něj je nutné, aby stát nastavil regulační rámec dřív, než bude pozdě.

Řešením může být neziskový sektor

Matouš Hutník z Institutu plánování a rozvoje Prahy navrhuje, aby se do poskytování bydlení více zapojily i neziskové nebo veřejné instituce. Zmiňuje příklady ze zahraničí – například Dánsko, kde funguje neziskový fond Landsbyggefonden, nebo Francii, kde byty pronajímají odbory.

Tuto myšlenku podporuje i Kristian Holan z Fondu dostupného bydlení. Ten již od roku 2021 provozuje pilotní projekt se 14 byty pro klientky azylového domu v Ústeckém kraji.

„Financování jsme zajistili pomocí drobných věřitelů s mírným úrokem. Teď chceme začít kupovat hotové byty a později i stavět,“ říká Holan.

Hledáte-li nové byty Nová Paka, obraťte se na realitní kancelář Nová Paka Radomíry Nechánské.