Zbouraná chata jako rekonstrukce? Soudy říkají jasné ne a zpřísňují pravidla pro výstavbu

Domníváte se, že pokud odstraníte starou chatu a o kousek dál na stejném pozemku postavíte nový objekt, lze to stále považovat za rekonstrukci? Takový výklad je chybný a může mít velmi vážné právní důsledky. Nedávná rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, potvrzená následně i Ústavním soudem, totiž jasně vymezují hranice mezi rekonstrukcí a novostavbou. Dopady tohoto výkladu pocítí nejen majitelé chat a chalup, ale i vlastníci rodinných domů.

Jak celý případ vznikl

V roce 2008 oznámili majitelé rekreační chaty na okraji Brna stavebnímu úřadu záměr provést stavební úpravy stávajícího objektu. K tomuto záměru obdrželi souhlas. Územní plán v dané lokalitě přitom umožňoval buď rekonstrukce existujících staveb, nebo výstavbu nových objektů, avšak s maximální zastavěnou plochou 25 m².

Místo ohlášených úprav však došlo k úplnému odstranění původní chaty a k výstavbě zcela nové stavby, umístěné přibližně o 23 metrů dále a s větší zastavěnou plochou. Vlastníci své jednání odůvodňovali tím, že při realizaci zjistili, že původní objekt byl postaven z nevhodných a zdravotně závadných materiálů, například ze starých akumulátorů. Takový stav podle nich představoval nepřijatelné riziko pro jejich rodinu.

Zdůrazňovali, že nová stavba plní stejný účel jako ta původní a funkčně na ni navazuje. Z jejich pohledu se tedy stále jednalo o „rekonstrukci“, přestože byla technicky provedena kompletní nová výstavba. Tvrdili také, že jejich cílem nebylo obejít právní předpisy, ale vytvořit bezpečné rekreační zázemí. Následně se proto pokusili stavbu dodatečně povolit právě jako „rekonstrukci“, avšak bez úspěchu.

Zásah stavebního úřadu a správních orgánů

Při kontrole stavebního úřadu se ukázalo, že schválené stavební úpravy nebyly realizovány. Namísto nich vznikla nová stavba, která nesplňovala požadavky územního plánu. Stavební úřad proto zahájil řízení o jejím odstranění. Žádost o dodatečné povolení byla zamítnuta, protože objekt překračoval povolenou zastavěnou plochu a byl umístěn mimo původní polohu stavby. To podle úřadů jednoznačně znamenalo, že se nejedná o rekonstrukci, ale o novostavbu.

Tento závěr potvrdil i krajský úřad v odvolacím řízení.

Soudní spor až k Ústavnímu soudu

Vlastníci se bránili žalobou ke krajskému soudu, který se ztotožnil s názorem správních orgánů. Soud konstatoval, že stavebníci vědomě porušili stavební zákon i územní plán a že nelze zpětně legalizovat stavbu, která vznikla bez potřebného povolení a v rozporu s právními předpisy.

Ani kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu neuspěla. Soud zdůraznil, že stavebník nemůže obcházet pravidla územního plánování a následně spoléhat na dodatečné schválení stavby. Po neúspěchu u správních soudů se vlastníci obrátili na Ústavní soud.

Stanovisko Ústavního soudu

Ústavní soud v nálezu sp. zn. II.ÚS 873/25 ze dne 3. 4. 2025 ústavní stížnost zamítl. Uvedl, že právo na bydlení ani ochrana soukromého a rodinného života nemohou ospravedlnit výstavbu, která je v rozporu s územním plánem a probíhá bez řádného povolení.

Soudy podle něj správně vyhodnotily, že stavba výrazně překračuje limity stanovené územním plánem z roku 2004 pro novostavby, a proto se stěžovatelé snažili účelově tvrdit, že jde o „rekonstrukci“. Při výkladu tohoto pojmu vycházely správní soudy z definice stavebních úprav dle § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona, tedy ze změn dokončené stavby při zachování jejího vnějšího ohraničení. Tento výklad Ústavní soud potvrdil.

Zároveň zdůraznil, že stavebníci měli v průběhu celého řízení dostatek prostoru k uplatnění svých práv a že správní orgány i soudy postupovaly v souladu se zákonem a principy právního státu. Nelze podle něj tolerovat situaci, kdy někdo vědomě poruší právní předpisy a následně se domáhá ochrany právního postavení, které sám nerespektoval.

Dopady rozhodnutí do praxe

Tento případ má význam nejen pro konkrétní stavebníky, ale i pro činnost stavebních úřadů a soudů nižších stupňů. Jasně ukazuje, že jejich správní uvážení při dodatečném povolování staveb má své limity a musí respektovat veřejný zájem, územní plán i celý právní řád.

Úřady nemohou schvalovat stavby jen proto, že již stojí, jsou obývané nebo do nich byly investovány značné finanční prostředky. Ústavní soud tím potvrdil, že porušení práva nelze zpětně legitimizovat na základě subjektivních důvodů stavebníka, například přesvědčení, že „to nějak projde“, nebo domněnky, že původní stavba byla neobyvatelná.

Do budoucna lze očekávat přísnější posuzování případů, kdy se stavebníci snaží obejít zákonná pravidla a následně usilují o jejich dodatečné uznání. Pro vlastníky nemovitostí, investory i developery je tento nález jasným varováním: porušování stavebních předpisů se nevyplácí a může vést až k nařízení odstranění stavby bez nároku na náhradu. Rozhodnutí bude nepochybně sloužit jako důležitý precedent v dalších obdobných sporech, a to nejen z hlediska práva, ale i ochrany veřejného zájmu, legitimních očekávání sousedů a územního plánování jako celku.

Více informací ohledně hesla prodej domu Jičín vám poskytne realitní kancelář Jičín Radomíry Nechánské.