Spolumajitel nemovitosti nesouhlasí s jejím prodejem: Co dělat?

Situace, kdy se chcete zbavit domu či bytu, ale ostatní vlastníci prodej blokují, není nijak neobvyklá. Často vzniká po rozchodu, rozvodu nebo při dědickém řízení, kdy se majetek rozdělí mezi více lidí. Jaké jsou v takové chvíli reálné možnosti a jak postupovat? Realitní kancelář Jičín pro vás připravila několik praktických tipů.

Nejlepší řešení: zkusit najít shodu

Majetek často představuje nejen finanční hodnotu, ale i silnou citovou vazbu. Právě proto bývá složité dohodnout se na společném postupu a představy spoluvlastníků se mohou výrazně lišit. I když to někdy vypadá nemožně, dohoda bývá nejpřínosnější – časově, finančně i emočně. Vyplatí se proto pokusit se o rozhovor vícekrát, případně přizvat právníka nebo mediátora.

Typy spoluvlastnictví

Rozlišujeme dva hlavní režimy vlastnictví:

1. Podílové spoluvlastnictví

Nemovitost patří více lidem a každý z nich vlastní „ideální podíl“. Ten vyjadřuje, jaká část celé nemovitosti danému vlastníkovi náleží – např. polovina či čtvrtina. Nejde o konkrétní místnosti, ale o spolupodíl na celém objektu. O společných věcech se rozhoduje podle velikosti podílu.

Tento režim často vzniká mezi sourozenci při dědictví, ale i mezi přáteli, kteří kupují společnou rekreační nemovitost.

2. Společné jmění manželů (SJM)

U manželů se podíly neurčují – majetek tvoří jeden celek, který náleží oběma. S takovou nemovitostí je možné nakládat pouze společně. Pokud by jeden z manželů prodal nemovitost bez podpisu druhého, smlouva by byla neplatná a katastr by ji nezapsal.

Prodej nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

Každý spoluvlastník může samostatně převést svůj vlastní podíl. Jiná situace však nastává, pokud se má prodat celá nemovitost – k tomu je nutný souhlas všech vlastníků.

Pokud chcete nemovitost zpeněžit, existují tři základní cesty:

1. Prodej vlastního podílu

Jde o rychlé řešení, ale často nevýhodné. Kupující si obvykle uvědomují rizika spojená se společným vlastnictvím, a proto bývají ochotni zaplatit méně – někdy i o polovinu nižší cenu, než odpovídá skutečné hodnotě podílu.

Smysl má tato varianta zejména tehdy, když potřebujete peníze a dohoda s ostatními není reálná. Pro kupujícího je důležitá i existence dohody o užívání nemovitosti, která stanoví, kdo co používá a jak se hradí náklady.

2. Odkup podílů ostatních vlastníků

Druhou možností je stát se výlučným vlastníkem tím, že ostatní vyplatíte. Je to vhodné, pokud máte dostatek financí nebo pokud nemovitost ostatní nedokážou efektivně využívat.

Ideálním postupem je uzavření kupních smluv na jednotlivé podíly a mít k dispozici aktuální ocenění nemovitosti, které pomůže stanovit férovou cenu.

3. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem

Když dohoda není možná, může se kterýkoli spoluvlastník obrátit na soud. Podle zákona nemůže být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu.

Soud zkoumá:

zda lze nemovitost reálně rozdělit (např. na dvě samostatné jednotky),

pokud ne, může:

přikázat nemovitost jednomu spoluvlastníkovi, který ostatní vyplatí, nebo

nařídit prodej v dražbě a rozdělení výtěžku podle podílů.

Předkupní právo po roce 2020

Dříve musel spoluvlastník před prodejem podílu nejdříve nabídnout podíl ostatním. To se od července 2020 ve většině případů zrušilo, protože to komplikovalo běžné převody.

Výjimka:Pokud spoluvlastnictví vzniklo dědictvím nebo jiným způsobem nezávislým na vůli spoluvlastníků, platí půlroční předkupní právo mezi nimi.

Spoluvlastníci si však mohou předkupní právo sjednat dobrovolně a zapsat jej do katastru.

Nemovitost ve společném jmění manželů

U SJM není možné jednostranné rozhodnutí. K prodeji je nutný podpis obou manželů a jiný postup by katastr neuznal.

Manželé si mohou u notáře sjednat odlišný majetkový režim – například zúžení nebo úplné zrušení SJM.

Prodej nemovitosti po rozvodu

SJM se neruší rozvodem, ale až jeho vypořádáním. Dokud se nedohodnete nebo nerozhodne soud, nelze nemovitost platně prodat bez souhlasu obou.

Po třech letech bez dohody nastává tzv. zákonná domněnka: ze společného jmění se automaticky stává podílové spoluvlastnictví 1/2 : 1/2. Pokud katastr stále vede SJM, musí se nejprve opravit zápis.

Ideální postup:

Sepsat dohodu o vypořádání (nejlépe formou notářského zápisu).

Nechat si zpracovat odborný odhad ceny.

Dohodnout se na způsobu prodeje nebo vyplacení druhého manžela.

Teprve poté lze nemovitost prodat bez dalšího souhlasu.

Časté otázky

Nemovitost je psaná jen na exmanžela – znamená to, že je jeho?

Ne nutně. Pokud byla pořízena za trvání manželství z prostředků spadajících do SJM, může i nadále patřit oběma, i když je na listu vlastnictví uveden jen jeden z manželů. Záleží na tom, kdy a z jakých peněz byla koupena.

Lze zrušit spoluvlastnictví u nemovitosti s hypotékou?

Ano, ale vždy je nutná součinnost banky. Hypotéka je zajištěna zástavním právem a často i zákazem zcizení. Jakákoliv změna vlastnictví tedy vyžaduje písemný souhlas banky. Může být nutné úvěr refinancovat, doplatit nebo převést.

V případě dalších dotazů se obraťte na realitní kancelář Jičín Radomíry Nechánské.