Nedostupné bydlení v Česku aneb proč jsme na chvostu Evropy

Ať už jste v minulosti řešili prodej domu Mladá Boleslav nebo prodej bytu Turnov, bydlení je v Česku aktuálně horké téma. Tři dekády politických rozhodnutí proměnily české bydlení v nedostupný luxus. Privatizace, nízké daně a pomalá výstavba zvýhodnily vlastníky, zatímco lidé v nájmu čelí nejistotě a rostoucím nákladům.

Kdo dnes hledá bydlení v Česku, naráží na tvrdou realitu potvrzenou evropskými statistikami. Podle Indexu prosperity a finančního zdraví České spořitelny, který hodnotí dostupnost vlastního bydlení a výdaje s ním spojené, se Česko umístilo na 23. místě z 27 sledovaných zemí. Hůře jsou na tom jen Rumunsko, Bulharsko, Slovensko a Lotyšsko.

„Zatímco třeba Švédové či Finové mohou koupit průměrně velký byt za osm ročních platů, Češi jich potřebují třináct, což představuje pátý nejvyšší počet v EU,“ říká analytik projektu Evropa v datech Milan Mařík.

Bydlení se tak v Česku čím dál více stává symbolem sociální nerovnosti. Na jedné straně jsou lidé, jejichž nemovitosti během poslední dekády výrazně zhodnotily, a na straně druhé nájemníci, kteří každý rok platí vyšší nájem a těžko se osamostatňují.

Podle odborníků jde o důsledek tří dekád rozhodnutí, která upřednostňovala vlastnictví a investice, zatímco stát a obce rezignovaly na aktivní bytovou politiku.

Privatizace a její dopady

Devadesátá léta přinesla masivní privatizaci bytového fondu. Obce prodávaly byty často hluboko pod jejich reálnou hodnotu, protože regulované nájemné nepokrývalo ani náklady na údržbu. „Obce byty prodávaly, protože náklady na údržbu převyšovaly regulované nájmy. Převládal názor, že soukromí vlastníci se o domy postarají lépe,“ vysvětluje Alexandra Kocková, mluvčí Svazu měst a obcí.

Privatizace změnila nejen strukturu bytového fondu, ale i myšlení obyvatel. Levné získání bytu v minulosti vytvořilo v celé společnosti kult vlastnictví. „Vlastní byt se stal synonymem jistoty a úspěchu, zatímco nájem zůstal vnímán spíš jako nouzová varianta.“ Dnes žije ve vlastním téměř tři čtvrtiny českých domácností, což je nad evropským průměrem.

Porovnání s Vídní

Zatímco český obecní bytový fond téměř zmizel, Vídeň si uchovala státní vlastnictví a od 80. let podporuje neziskové bytové společnosti, které spravují asi 200 tisíc bytů. „Vídeňské dotované bydlení není určeno jen pro nejchudší vrstvy. Díky širokým příjmovým stropům a nákladovému nájemnému tvoří základní pilíř bydlení i pro střední třídu,“ vysvětluje Kurt Stürzenbecher, vedoucí strategie vídeňského výboru pro podporu bydlení.

Nájemné v obecních nebo neziskových bytech ve Vídni činí zhruba 7 až 8 eur za metr čtvereční měsíčně, což pro 70metrový byt vychází na 500–600 eur. V Praze je za podobný byt nutné zaplatit často dvojnásobek.

Daňový ráj pro vlastníky

Další českou zvláštností je nízká daňová zátěž. Daň z nemovitosti patří k nejnižším v Evropě a zrušení daně z nabytí nemovitosti v roce 2020 spustilo vlnu investičních nákupů.

„Byty se staly zajímavou investiční komoditou právě kvůli rychlosti, s jakou zdražují. Které aktivum si za posledních deset let připsalo zhodnocení 140 procent?“ upozorňuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.

„Nelze se proto divit, že lidé při pohledu na ceny bytů a po zkušenosti s inflací vidí reality jako alternativu. Zvlášť pokud mají děti, kterým chtějí do budoucna zajistit vůbec nějaké bydlení,“ dodává.

Investoři a dostupnost

V Praze podle odhadů developerů kupuje až 40 % nových bytů investoři. „Politika se příliš spoléhala na heslo ‚čím víc stavět, tím lépe‘ a na neviditelnou ruku trhu. Jenže běžná rodina nesoutěží jen s jinými domácnostmi, ale i s investory a fondy ze zahraničí,“ upozorňuje Anna Vinklárková z Arniky.

Jen malá část nových bytů se tak dostane k nájemníkům. Statisíce dalších zůstávají neobydlené nebo jsou využívány pro krátkodobé pronájmy, které jsou pro vlastníky výhodnější.

Krátkodobé nájemní smlouvy jsou běžné, což umožňuje majitelům pravidelně zvyšovat nájem. „Mladí v Praze často podepisují smlouvy na rok a méně a téměř vždy čelí zdražení při prodloužení. To je v Evropě velmi nestandardní,“ říká Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení.

Možná řešení

Martin Lux navrhuje zvýšení daně z nemovitosti pro majitele dlouhodobě neobývaných bytů. „Lidé jednoduše musí tuto daň pocítit. Za to, že drží prázdný byt a používají ho pouze jako investiční aktivum, musí zaplatit něco navíc. V situaci vysokých cen, kdy se mladí lidé nemohou k bytům vůbec dostat, a na druhé straně někdo drží nevyužívané prázdné byty, nebo je používá pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb, to není správné ani ospravedlnitelné.“

I kdyby se prázdné byty vrátily na trh, jádro problému zůstává – v Česku se staví málo a pomalu. Podle Českého statistického úřadu vydaly stavební úřady letos v prvním čtvrtletí nejméně stavebních povolení od roku 1999. Povolování rezidenčních projektů v metropolích trvá často roky, někdy i přes deset let.

„Zrychlit povolování je zcela nezbytné, není to ale jediný nutný krok. Je potřeba také zrychlit a zpružnit územní plánování, aby bylo vůbec kde stavět,“ říká Dušan Kunovský ze Central Group.

Podle Petra Dufka musí stát zajistit dostupné pozemky a uvolnit výstavbu. „Ať už třeba takzvané brownfieldy, nebo další zbytné pozemky, které stát v podstatě ani nepotřebuje,“ dodává.

Dopady na domácnosti

Podle Zprávy o vyloučení z bydlení více než 860 tisíc lidí vydává na bydlení přes 40 % svých příjmů. Dalších 1,3 milionu obyvatel čelí energetické chudobě, 161 tisíc žije v nevyhovujících podmínkách nebo na ubytovnách, z toho 62 tisíc dětí.

„Nedostupné bydlení se výrazně promítá do kvality života. Lidé žijí pod tlakem, častěji se stěhují, zažívají stres a jejich zdraví se zhoršuje. Nejvíce trpí děti,“ říká Anna Vinklárková z Arniky.

Strukturální opatření

Experti se shodují, že samotný trh krizi nevyřeší. Vedle rychlejšího povolování a větší nabídky bytů je třeba posílit roli obcí a neziskového sektoru.

„Teprve v posledních letech se začínají objevovat dlouhodobější programy s ustálenými podmínkami, které mohou obcím skutečně pomoci,“ vysvětluje Alexandra Kocková. Například vládní program Dostupné bydlení umožňuje investorům žádat o dotace na výstavbu dostupných bytů.

Podle Mikoláše Opletala by státní rámec pro dlouhodobé nájmy a omezení krátkodobých smluv pomohl stabilizovat trh. „Je potřeba hledat stabilitu v nájmech a starat se o to, aby byl primárním nájemním modelem dlouhodobý nájem. Tedy omezovat řetězení nájemních smluv, daňově zvýhodňovat dlouhodobé pronájmy, a naopak se zaměřit na prázdné byty a krátkodobé ubytování v bytech určených k bydlení.“